Rua São Paulo, nº 125, 137 e 149
Memorial informativo destinado à avaliação técnica e econômica da oportunidade. Não constitui oferta, proposta ou compromisso de qualquer natureza. Sujeito a verificação e due diligence independente.
Conjunto de três lotes urbanos contíguos, situados em Zona Semieixo Urbano (LC 275/2025) no município de Porto Belo, litoral norte de Santa Catarina — a zona de maior potencial construtivo do município, com gabarito máximo de 24 pavimentos (84,00 m), CA de até 4,0 via Outorga Onerosa e Taxa de Ocupação de 95%.
A oportunidade é estruturada como repasse de permuta: o cedente — incorporador que formalizou os instrumentos com os proprietários originais — transfere sua posição contratual mediante remuneração pelos custos de viabilização incorridos. Os contratos permitem cessão para SPE sem anuência dos permutantes e incluem condição resolutiva sem penalidade para ambas as partes em caso de impossibilidade de aprovação municipal, o que mitiga significativamente o risco para o adquirente.
| Número de lotes | 3 (contíguos) |
| Área total | 848,10 m² (3 × 282,70 m²) |
| Configuração | Lotes regulares em sequência — permitem unificação direta |
| Ocupação atual | Residências unifamiliares (todos os lotes habitados) |
| Restrições | Nenhuma |
| Registros imobiliários | 3 matrículas/inscrições distintas — unificação necessária antes da aprovação do projeto |
Nota sobre área: documentação do cedente registra 848,10 m²; cadastro municipal indica 852,37 m². Confirmar com certidões de matrícula.
| Base do valor | Honorários de arquitetura e elaboração do estudo preliminar; elaboração, negociação e formalização dos instrumentos de permuta com cada grupo de proprietários; assessoria jurídica para estruturação e due diligence; análise de matrículas e cadeia dominial; levantamento e análise dos parâmetros urbanísticos; obtenção da Certidão de Diretrizes; despesas com certidões, emolumentos e registro cartorial; estudos de viabilidade técnica e econômica; e demais despesas administrativas de prospecção e fechamento |
| Multa rescisória | 5% sobre o valor da permuta |
| Prazo — início de obra | Até setembro de 2027 |
| Prazo — conclusão de obra | Até setembro de 2031 |
| Condição resolutiva | Rescisão sem penalidade para nenhuma das partes se o projeto não obtiver aprovação municipal |
| Cessão | Permitida para empresas coligadas ou SPE, sem anuência dos permutantes |
Com base no estudo preliminar, a estrutura de saídas do empreendimento em relação aos permutantes e ao repasse é a seguinte:
| Item | % do VGV | Valor estimado |
|---|---|---|
| Permuta (unidades entregues aos permutantes) | 11,59% | R$ 9.703.820,00 |
| Aporte para aquisição do repasse | — | R$ 1.067.770,80 |
| Construção/aquisição das 2 casas prometidas | — | R$ 2.426.000,00 |
| Aluguel de transição (3 famílias, até a entrega das chaves) | — | R$ 512.754,72 |
A contrapartida está integralmente definida por proprietário e por unidade. O adquirente do repasse assume estas obrigações integralmente.
| Grupo | Unidades do empreendimento | Adicionais |
|---|---|---|
| Permutante A Lote 01 |
3 studios de 40 m² (unidades 802, 806 e 1706) | Aluguel de 2,63 SM/mês da desocupação até a entrega das chaves |
| Permutante B Lote 01 |
1 apartamento de 78 m² (unidade 1801) + 3 studios de 40 m² (unidades 906, 1006 e 1106) | Aluguel de 2,31 SM/mês da desocupação até a entrega das chaves |
| Permutante C Lote 01 |
3 studios de 40 m² (unidades 1206, 1306 e 1406) | Aluguel de 1,65 SM/mês da desocupação até a entrega das chaves |
| Permutante D Lote 02 |
2 studios de 40 m² (unidades 1402 e 1403) + 1 apartamento de 80 m² (unidade 1404) | Aquisição de terreno + construção de casa (parte dos R$ 2.426.000,00 consolidados — ver item 4.1) + ITBI, taxas e emolumentos |
| Permutante E Lote 03 |
1 apartamento de 78 m² (unidade 904) | 1 imóvel pronto em Itajaí (parte dos R$ 2.426.000,00 consolidados — ver item 4.1) + custo com mudança |
| Tipo | Quantidade | Unidades reservadas |
|---|---|---|
| Studios de 40 m² | 11 | 802, 806, 906, 1006, 1106, 1206, 1306, 1402, 1403, 1406, 1706 |
| Apartamentos de 78 m² | 2 | 904, 1801 |
| Apartamentos de 80 m² | 1 | 1404 |
| Imóveis externos | 2 | Casa em Itajaí (pronta) + Casa a construir no terreno do Permutante D |
Os pontos abaixo requerem atenção e encaminhamento antes ou durante o processo de aquisição e desenvolvimento. Todos são tecnicamente gerenciáveis e nenhum representa impedimento definitivo ao negócio.
Uma das três unidades do Lote 01 possui alienação fiduciária ativa com instituição financeira federal, com saldo devedor em torno de R$ 207.000,00 (contrato originado em setembro de 2020, taxa de 8,50% a.a., 291 parcelas). A quitação ou anuência formal do credor é condição prévia a qualquer ato de disposição sobre esta matrícula. Deve ser tratado como condição do fechamento.
O terceiro lote apresenta estrutura de titularidade complexa: dois usufrutuários vitalícios (cada um com 50% do usufruto) e dois nus-proprietários (25% cada, recebidos por doação). Todos os titulares precisam assinar qualquer instrumento de alienação ou permuta. Não há impedimento jurídico — exige coordenação notarial cuidadosa e eventual coleta de assinaturas em cidades distintas.
A edificação existente no Lote 03 possui ampliação de 47,20 m² não averbada na matrícula. Como a edificação será integralmente demolida para viabilizar o empreendimento, este ponto não representa condicionante para o projeto. Recomenda-se confirmar com o cartório competente se há necessidade de tratamento formal desta situação no instrumento de permuta.